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O tema do projeto DONUT é o estudo da dinâmica do mercado habitacional em Portugal e, em particular, a análise dos fatores explicativos do preço da habitação em meio urbano.
Os modelos de econometria espacial descrevem a realidade atual e histórica do parque habitacional, explicando os efeitos das condicionantes espaciais com rigor. Contudo, para a definição de políticas de valorização do território é necessário conhecer tendências e projetar para o futuro situações presentes, requisitos a que os modelos econométricos disponíveis não têm dado resposta. Pelo contrário, há técnicas originadas na área das ciências sociais que analisam o futuro numa perspetiva estratégica, mas que dificilmente de integram em modelos de tomada de decisão. Estas técnicas agrupam-se em duas categorias fundamentais: i) a análise de cenários, especialmente útil para a discussão de estratégias em situações de incerteza, mas que é de difícil operacionalização; a análise DELPHI, que produz resultados parametrizados mas insensíveis a contingências exógenas.
Este projeto irá desenvolver metodologias de análise que ultrapassem as limitações referidas, através da combinação de técnicas de econometria espacial com modelos de prospetiva que prevejam, com os níveis de precisão e operacionalização possíveis, as determinantes do valor patrimonial dos imóveis.
Os modelos de econometria espacial analisam, através de um vetor de preços de uma amostra representativa de edifícios, a valorização que a sociedade atribui às características físicas da habitação (alojamento e edifício) e da sua envolvente (vizinhança e acessibilidade intra e inter-urbana). Estes modelos agrupam-se em duas categorias fundamentais: i) métodos de avaliação de contingência, que analisam as preferências declaradas por entrevistados face às diferentes tipologias de edifícios e fogos; ii) modelos combinados de superfícies hedónicas de preços, de autocorrelação e de heterogeneidade espacial, que analisam, através das preferências r  |
Resumo
O tema do projeto DONUT é o estudo da dinâmica do mercado habitacional em Portugal e, em particular, a análise dos fatores explicativos do preço da habitação em meio urbano.
Os modelos de econometria espacial descrevem a realidade atual e histórica do parque habitacional, explicando os efeitos das condicionantes espaciais com rigor. Contudo, para a definição de políticas de valorização do território é necessário conhecer tendências e projetar para o futuro situações presentes, requisitos a que os modelos econométricos disponíveis não têm dado resposta. Pelo contrário, há técnicas originadas na área das ciências sociais que analisam o futuro numa perspetiva estratégica, mas que dificilmente de integram em modelos de tomada de decisão. Estas técnicas agrupam-se em duas categorias fundamentais: i) a análise de cenários, especialmente útil para a discussão de estratégias em situações de incerteza, mas que é de difícil operacionalização; a análise DELPHI, que produz resultados parametrizados mas insensíveis a contingências exógenas.
Este projeto irá desenvolver metodologias de análise que ultrapassem as limitações referidas, através da combinação de técnicas de econometria espacial com modelos de prospetiva que prevejam, com os níveis de precisão e operacionalização possíveis, as determinantes do valor patrimonial dos imóveis.
Os modelos de econometria espacial analisam, através de um vetor de preços de uma amostra representativa de edifícios, a valorização que a sociedade atribui às características físicas da habitação (alojamento e edifício) e da sua envolvente (vizinhança e acessibilidade intra e inter-urbana). Estes modelos agrupam-se em duas categorias fundamentais: i) métodos de avaliação de contingência, que analisam as preferências declaradas por entrevistados face às diferentes tipologias de edifícios e fogos; ii) modelos combinados de superfícies hedónicas de preços, de autocorrelação e de heterogeneidade espacial, que analisam, através das preferências reveladas pelas transações, a valorização relativa das diferentes tipologias.
O projeto, "Custos e Benefícios, à escala local, de uma Ocupação Dispersa" (PTDC/AUR/64086/2006), no qual vários proponentes deste estudo participam, irá realizar um trabalho de campo baseado na metodologia das preferências declaradas.
No projeto DONUT ir-se-ão analisar as preferências reveladas pelas escolhas de aquisição de habitação, através da combinação de modelos hedónicos, de autocorrelação e de heterogeneidade espacial.
Estas metodologias, por exigirem informação de base bastante detalhada, têm sido de difícil aplicação. A solução tem passado por trabalhar a escalas macro, com o recurso a indicadores genéricos. Neste projeto, trabalharemos à escala local, o que exige um trabalho de campo exaustivo. O objeto de estudo é um conjunto de centros urbanos representativos das principais configurações do mercado imobiliário nacional.
Identificadas os fatores determinantes para a explicação do valor patrimonial dos imóveis no mercado atual, procurar-se-á, no segundo ponto, prever o comportamento destas características no futuro. A simples extrapolação de tendências é dificultada pela inexistência de dados, e pelo contexto de mudança e de incerteza do mundo atual. Recorreremos, por isso, a um exercício de prospetiva baseado na combinação de uma análise de cenários com a aplicação da técnica DELPHI. A análise prospetiva será realizada por um processo participativo, que envolva a construção de visões para o futuro e que se traduza na definição de tendências evolutivas que tenham como ponto de partida a realidade descrita pela análise econométrica. Para que tal seja possível a análise de cenários não seguirá uma abordagem tradicional, puramente discursiva, sobre futuros alternativos, devendo produzir resultados na forma de parâmetros e variáveis qualitativas. Os cenários serão construídos tendo em consideração a variabilidade e incerteza associada a diversos temas: i) estruturas demográficas e familiares (resultado de previsões demográficas); ii) estilos de vida; iii) padrões de ocupação do território; iv) tipologias de habitação, tendo em conta as suas características tangíveis e intangíveis.
Em síntese, o projeto DONUT desenvolverá uma metodologia inovadora, que combina técnicas econométricas com técnicas desenvolvidas noutros ramos das ciências sociais, de modo a descrever e projetar para o futuro o mercado da habitação em Portugal. |